Que balanço faz aos seus anos de carreira na Advocacia?
O balanço é muito positivo e enriquecedor, tendo em conta que tenho a profissão que sempre sonhei ter. Contudo, atualmente, considero que a Justiça em Portugal é seletiva, uma vez que é extremamente dispendiosa,
tendo em conta os valores das taxas de justiça e custas judiciais dos processos. Isto é um contrassenso, porque é totalmente o oposto do que a nossa Constituição da República prevê no seu artigo 20.º, que prevê a defesa dos direitos e garantias dos cidadãos. O mesmo se pode dizer da morosidade da nossa Justiça, sendo disso o exemplo caricato dos processos que correm termos nos tribunais administrativos e fiscais.
Relativamente à questão relacionada com a insolvência de pessoas cujos bens incluem um imóvel arrendado a outrem, que esteja hipotecado, o que diz a lei geral sobre estes casos?
Se aquele que se apresenta à insolvência for proprietário de algum imóvel, após a declaração de insolvência por parte do Tribunal, o imóvel é imediatamente apreendido, passando a fazer parte da massa insolvente, independentemente de existir ónus sobre o mesmo (hipoteca, penhora, arresto, etc). Após a apreensão do
referido imóvel, com a sua venda, não se prevê a caducidade do contrato de arrendamento e a única alteração que vai existir é a transmissão da posição do locador, que vai suceder nos direitos e obrigações, tal como o locatário mantém todos os seus direitos e deveres contratuais. Tal transmissão é estipulada no art. 1057º do CC. Também, de acordo com a leitura do nº 1 do art. 109.º do CIRE, fica muito claro, quanto à posição do arrendatário, tendo em conta que, se o senhorio se declarar insolvente, o contrato de arrendamento não suspende a sua execução. O mesmo artigo, no seu nº 3, também prevê que, se em processo de insolvência, o
imóvel que está arrendado for alienado, não priva o arrendatário dos direitos que lhe são reconhecidos pelo contrato de arrendamento.
Perante tudo isto, existe um artigo no Código Civil que contraria o que foi plasmado supra, que é o art. 824º, nº 2, que passo a citar: “Os bens são transmitidos livres dos direitos de garantia que os onerarem, bem como dos demais direitos reais que não tenham registo anterior ao de qualquer arresto, penhora ou garantia, com
exceção dos que, constituídos em data anterior, produzam efeitos em relação a terceiros independentemente de registo.”.
Apesar do referido, esta norma não deverá ser aplicada, por consequência do previsto no acórdão Uniformizador de Jurisprudência nº2/2021, de 5 de Julho de 2021 do Supremo Tribunal de Justiça, no qual é claramente
afastada a caducidade do contrato de arrendamento na questão da venda de um imóvel hipotecado e arrendado, tendo este um contrato de arrendamento urbano para habitação que seja posterior ao registo da hipoteca, realizada no âmbito de liquidação efetuada em processo de insolvência do locador, sendo que o douto Acórdão refere o seguinte: “A venda, em sede de processo de insolvência, de imóvel hipotecado, com arrendamento celebrado subsequentemente à hipoteca, não faz caducar os direitos do locatário de harmonia com o preceituado no art. 109.º, n.º3 do CIRE, conjugado com o art. 1057.º do CC, sendo inaplicável o disposto no n.º 2 do art. 824.º do CC”.
É possível saber qual o estado do imóvel previamente ao arrendamento?
Para arrendar ou adquirir imóvel, é possível obter a informação prévia, através da Certidão Predial, onde constam elementos do mesmo, nomeadamente a existência de qualquer ónus, quais os seus proprietários, as dimensões,
confrontações, etc. A caderneta predial também é documento essencial, porque lá também constam elementos do prédio.
