Como define o posicionamento da SOUTH no mercado imobiliário português e quais são os principais diferenciais competitivos?
A SOUTH posiciona-se como uma sociedade gestora premium, cujo valor reside na capacidade de identificar, gerir e aumentar o potencial de ativos imobiliários emblemáticos. Distingue-se por uma intervenção profunda nos ativos que gere, através de uma abordagem integrada que cobre todo o ciclo de investimento, desde o sourcing e aquisição até à engenharia, finanças e sustentabilidade. Esta estratégia, apoiada por uma equipa com 20 anos de experiência no terreno, permite atuar como parceiro estratégico dos investidores, criando valor de forma duradoura.
Como é que a inovação e a tecnologia se traduzem na estratégia de investimento e na gestão dos fundos geridos pela SOUTH?
A inovação e a tecnologia são eixos centrais na estratégia da SOUTH, tanto na análise dos investimentos como na gestão ativa dos fundos. O foco está na utilização de soluções que reforcem a eficiência operacional dos edifícios e elevem a qualidade da experiência dos seus utilizadores. Sistemas inteligentes de monitorização e automação permitem acompanhar consumos em tempo real, otimizar a eficiência energética e antecipar necessidades de manutenção, aspetos que hoje são determinantes no valor e competitividade de um ativo imobiliário, num mercado em que a procura por edifícios modernos e sustentáveis tem vindo a crescer de forma consistente, sobretudo em Lisboa.
A inovação é igualmente essencial no reposicionamento de ativos. A SOUTH a posta na modernização dos edifícios, tornando‑os mais flexíveis, mais eficientes e mais alinhados com critérios avançados de sustentabilidade, respondendo às novas expectativas de empresas que privilegiam espaços tecnologicamente preparados, colaborativos e energeticamente mais eficientes.
No domínio específico da área financeira, quais foram as mudanças mais relevantes trazidas pela digitalização e como garantem o equilíbrio entre eficiência e controlo rigoroso?
A eliminação do papel foi uma das primeiras mudanças estruturais, ainda antes da pandemia e da legislação que lhe sucedeu. A SOUTH já vinha a desenvolver processos orientados para a criação de uma base de dados totalmente digital, que permitia a qualquer colaborador aceder, de forma rápida e segura, à informação da empresa, a partir de qualquer local, garantindo plena continuidade operacional. Paralelamente, avançámos com a automatização dos processos fiscais, bem como dos fluxos de aprovação, validação e contabilização de faturas, uma aposta claramente arrojada para uma organização com a nossa dimensão.
Procedemos também à mudança de ERP e à automatização da contabilidade, dentro dos limites impostos pelos respetivos enquadramentos regulamentares.
Como costumo referir, a verdadeira mais-valia das pessoas está em pensar, analisar e tomar decisões, e não em executar tarefas meramente repetitivas. Nesse sentido, a south encontra-se atualmente a avaliar ferramentas de business intelligence, nomeadamente soluções de Power BI, que permitam automatizar o reporting, os business plans e a criação de dashboards dinâmicos, onde seja possível consultar, em poucos minutos, informação detalhada sobre rendas, rentabilidade, KPI’s, ebitda, valor por metro quadrado, entre outros indicadores, por inquilino, edifício, empresa ou fundo.
Que KPIs considera imprescindíveis para acompanhar a performance dos veículos imobiliários e de que forma asseguram transparência junto dos investidores?
A confiança e transparência são fulcrais na relação com o investidor, nesse sentido, a criação de uma base de reporting sólida e consistente é essencial. Na SOUTH, asseguramos um reporte com periodicidade mínima mensal, uma vez que os investidores valorizam informação atualizada, clara e acessível. Nesse reporte integramos os principais acontecimentos do período, o fecho de contas e a análise detalhada dos desvios face ao ano anterior e ao Business Plan.
Incluímos ainda o controlo rigoroso dos custos operacionais e de CAPEX, bem como a demonstração dos cash-flows reais e das previsões anuais — aquilo que consideramos a base de uma relação transparente e profissional. Para além deste núcleo essencial de informação, utilizamos um conjunto de KPI’s que nos permite medir, de forma objetiva, o desempenho dos veículos e dos ativos. entre eles, destacam‑se indicadores como a renda/m², niy, roi, vacancy, entre outros. Esta monitorização mensal garante que mantemos um acompanhamento próximo e permanente da performance, permitindo antecipar tendências, ajustar estratégias e assegurar que o investimento se mantém alinhado com os objetivos definidos.
“A SOUTH posiciona-se como uma sociedade gestora premium, cujo valor reside na capacidade de identificar, gerir aumentar o potencial de ativos imobiliários emblemáticos”.
Na estruturação de fundos, que papel desempenha o área financeira na integração das equipas jurídica, fiscal e financeira para a mitigação de riscos?
A nossa equipa é composta por profissionais com experiência alargada em fiscalidade aplicada ao setor imobiliário e a grandes grupos multinacionais, nomeadamente em matérias como o IVA da construção, o Pilar II e acordos internacionais de dupla tributação, esta capacidade interna permite-nos preparar, desde logo, análises técnicas sólidas e fundamentadas.
Como complementação do trabalho interno, existe uma dupla validação, em temas mais sensíveis e complexos, recorrendo a uma sociedade de advogados especializada em real estate, que acompanha a SOUTH desde o início, e recorremos a consultores externos quando surgem questões mais específicas. Esta dupla verificação garante-nos a redução ao máximo de eventuais riscos fiscais em que os veículos, ou ativos, pudessem incorrer.
Relativamente à contabilidade do mercado regulado, não é fácil encontrar profissionais disponíveis no mercado com experiência em fundos/SIC’s, por esse facto e pelo motivo de que é política da SOUTH apostar na promoção interna, toda a equipa da contabilidade foi formada na área e é hoje responsável em exclusivo pelo fecho mensal das empresas/fundos. Mitigamos assim os riscos de duas formas, trabalhando com parceiros externos de confiança e apostando na formação e valorização interna.
Como incorporam temas ESG na seleção, reabilitação e gestão de ativos, e de que forma a tecnologia ajuda nessa integração?
A SOUTH integra os critérios ESG desde a fase de seleção dos ativos, apoiando‑se em auditorias e certificações independentes — como a BREEAM e LEED — que permitem avaliar eficiência energética, impacto ambiental e oportunidades de melhoria. Estas análises orientam as decisões de investimento e ajudam a definir o nível de intervenção necessário para alinhar os edifícios com os padrões definidos para o portefólio, incluindo os requisitos associados ao enquadramento do Artigo 8 do SFDR, que a SOUTH assumiu como objetivo para todos os seus veículos desde o final de 2025.
Na reabilitação, a SOUTH direciona os investimentos para medidas que reduzam consumos, aumentem a eficiência operacional e promovam a descarbonização, garantindo que os ativos evoluem de forma consistente com as exigências regulatórias europeias. A tecnologia é um elemento-chave, a SOUTH utiliza sistemas de monitorização e gestão inteligente que permitem controlar consumos, antecipar necessidades e otimizar operações com base em dados reais, facilitando uma integração contínua dos princípios ESG na operação dos edifícios. O objetivo é assegurar que cada ativo cumpre critérios de sustentabilidade, mantendo o portefólio competitivo, resiliente e alinhado com as expectativas dos investidores e com as diretivas europeias em matéria ESG, incluindo o SFDR.
“O foco da SOUTH será, por isso, investir em tecnologia que tenha impacto direto na eficiência operacional e no desempenho dos ativos, garantindo um portefólio preparado para um setor em rápida transformação”.
A SOUTH tem uma especialização em ativos de escritórios em Lisboa. Como avalia a evolução da procura por espaços de escritório desde a pandemia e que adaptações estratégicas estão a implementar nos ativos para responder a novas necessidades?
A procura de escritórios em Lisboa tem recuperado de forma consistente desde a pandemia, acompanhando o regresso gradual ao trabalho presencial e a consolidação dos modelos híbridos.
Nos últimos anos, a cidade manteve níveis elevados de absorção, sobretudo em zonas como o Parque das Nações e o CBD, refletindo o interesse das empresas por edifícios modernos, eficientes e tecnologicamente preparados. Este dinamismo tem sido influenciado também pelo contexto geopolítico.
A instabilidade em várias regiões europeias e o reposicionamento estratégico de multinacionais têm reforçado o papel de Lisboa como destino seguro, competitivo e atrativo para a instalação de centros corporativos. A combinação entre estabilidade política, qualidade de vida e custos operacionais mais favoráveis tem levado várias empresas internacionais a reforçar a sua presença na cidade, contribuindo diretamente para a procura de escritórios. Face a esta evolução, a SOUTH tem ajustado os seus ativos para responder às expectativas atuais dos ocupantes.
As intervenções têm privilegiado flexibilidade na configuração dos espaços, criação de ambientes colaborativos e integração de soluções tecnológicas que suportem modelos híbridos e aumentem a eficiência operacional. Em paralelo, o bem‑estar dos utilizadores e o desempenho ambiental dos edifícios tornaram‑se prioridades, acompanhando a valorização crescente de sustentabilidade, eficiência energética e certificações internacionais. Este reposicionamento estratégico permite à SOUTH assegurar que os edifícios sob a sua gestão, se mantêm competitivos e preparados para um mercado que valoriza qualidade, eficiência e resiliência.
Nos próximos anos, quais são os principais desafios e oportunidades que antevê para o setor, e que áreas de inovação pretendem priorizar?
Nos próximos anos, a gestão de ativos imobiliários será marcada por requisitos cada vez mais exigentes de sustentabilidade, eficiência energética e modernização dos edifícios. Este enquadramento traz desafios relevantes, mas também oportunidades claras para reforçar o valor dos ativos e torná‑los mais competitivos. A digitalização, em particular, a integração de sistemas e soluções de Business Intelligence, será determinante para melhorar o controlo e acelerar o reporting. Do lado da inovação, a prioridade será incorporar tecnologia que permita otimizar a operação dos edifícios. Sistemas inteligentes e soluções suportadas por IA vão assumir um papel crescente, possibilitando a monitorização contínua de consumos, a deteção precoce de anomalias e uma manutenção mais eficiente.
Estas ferramentas reforçam o desempenho energético, aumentam o conforto dos inquilinos e contribuem para uma gestão mais sustentável e alinhada com as expectativas dos investidores. O foco da SOUTH será, por isso, investir em tecnologia que tenha impacto direto na eficiência operacional e no desempenho dos ativos, garantindo um portefólio preparado para um setor em rápida transformação.
