“É preciso tornar a construção de imóveis para a classe média atrativa para investidores”

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Nos últimos anos assistimos em Portugal a um mercado imobiliário pujante, com recordes de vendas, de crédito, muita reabilitação e preços em ascensão, nalguns casos para valores nunca atingidos. Os fatores que contribuíram para este “toque de midas” no setor são vários. Um dos principais o investimento estrangeiro, por via das atribuições de residência, conhecidas como Vistos Gold, mas sobretudo da procura interna, que se mantém alta, mas foi beneficiando das baixas taxas de juro que, somadas ao crédito diluído até 40 anos permitiam (a lei restringiu a 30 anos e apenas alguns casos podem chegar aos 35 e 37 anos de maturidade da dívida), valores elevados dos empréstimos, sem ultrapassar as taxas de esforço permitidas por lei. Desta forma, quem comprava não olhava muito para o preço, mas para a capacidade de endividamento, e para a subsequente prestação a suportar, fazendo com que os negócios sucedessem em ritmo crescente.

Com o advento da pandemia, sobretudo nos piores meses de confinamento, foram-se traçando alguns cenários apocalíticos, mas a resiliência do setor manteve-se, as vendas continuaram, não obstante a continuada subida de preços. Só que, como se não bastasse, logo a seguir temos uma guerra na Europa, impensável, pelo menos para os menos atentos às questões da geopolítica. Este novo ponderável na equação aporta consigo acréscimo de dificuldades em vários planos: transferências de capitais, de movimentação de pessoas e bens, transferência e aprovisionamento de produtos, como os cereais, entre outros. No seu conjunto contribuem para o aumento de custos de produção e de mão de obra e, por essa via, para a subida da inflação.

E com ela a mudança de agulha do BCE no que concerne às taxas de juro, que navegavam em “águas mansas” na última década e começam agora a subir. A primeira consequência desta mudança, nem é tanto o valor das taxas, que para já ainda subiram pouco, mas a incerteza sobre o futuro que lançam no mercado. Os mercados de capitais movem-se muito em função da gestão de expectativas e o imobiliário, não estando tão exposto, também acaba por ser afetado por esta equação. Por outro lado, o facto de as taxas subirem pode, numa primeira instância, implicar alguma redução e disputa bancária com redução de spreads, que possam mitigar, pelo menos temporariamente, os efeitos adversos destas subidas.

O Banco de Portugal já admitiu a possibilidade de uma “correção” dos preços de habitação e mostra-se preocupado pelo efeito negativo que este possa vir a ter no balanço dos bancos. Refere, contudo, que embora o cenário possa mudar, não tem sido o crédito a alimentar a subida dos preços. Tem razão, de facto, o principal motivo é a procura, nacional e estrangeira que se mantém alta, perante uma oferta, sobretudo de construção nova, que se mantém uns furos abaixo do necessário. Este panorama contribui para a valorização dos imóveis usados, que antes ou após alguma reabilitação, poderão satisfazer parte dessa procura, o que nem é mau de todo, desde que, como sempre, não se entre em exageros em que alguns destes imóveis sejam vendidos ao preço dos novos, podendo mais tarde criar uma “correção” excessiva de preços.

Independentemente de todos os fatores limitativos aqui falados sabemos que a necessidade das famílias portuguesas de adquirir habitação continua em alta, por fatores históricos e muito próprios do português comum, muito dado a ter o seu próprio espaço, ao contrário de outros povos. Honra lhe seja feita, nos últimos anos a tutela tem procurado encontrar antídotos para o problema, mas infelizmente sem o sucesso desejado na maior parte dos casos. Até porque a raiz do problema é a mesma: pouca oferta para a procura existente.

Ora se o problema é sempre o mesmo, e está identificado, o que falta é criar condições para que haja interesse, efetivo, em construir, para venda, e também para arrendamento, de forma a responder à procura, e necessidade, que o mercado continua a ter, para verdadeiramente cumprir o estipulado no artigo 65º da Constituição Portuguesa: “Todos têm direito, para si e para a sua família, a uma habitação de dimensão adequada, em condições de higiene e conforto e que preserve a intimidade pessoal e a privacidade familiar.”, fazendo o que lhe compete, nomeadamente o estipulado na alínea c) do número 2, que diz: “Estimular a construção privada, com subordinação ao interesse geral, e o acesso à habitação própria ou arrendamento”.

O problema é que o interesse do investidor privado é cortado pela base devido às enormes dificuldades com custos fiscais, taxas e taxinhas, contínuas mudanças de legislação, e sobretudo com a demora na aprovação de projetos. Sabemos que para qualquer investidor o risco é sempre o maior desafio, e que o excesso do mesmo o pode afastar. Em Portugal, em vez de promovermos condições para os investidores serem bem acolhidos, continuamos a sofrer de excesso de burocracia, que acresce à dúvida sobre o êxito dos investimentos, e os afastam, ou apenas os atraem para construção média-alta que, também sendo procurada, não é a mais necessária.

É aqui que importa olhar com todo o cuidado, e criar condições diferentes que mudem a visão pessimista do investidor no imobiliário português. Ainda mais agora que os outros custos, como as matérias-primas, a mão de obra e os juros estão a crescer, podendo suspender alguns dos projetos em curso, e desinteressar de outros que estariam para se concretizar. Se isso acontecesse seria mais um fator desestabilizador, e motivo para a continuidade do crescimento de preços, pelo que ainda mais importante são as medidas concretas que o evitem, e promovam condições para investimento no imobiliário, com enfoque principal na construção de habitação para quem mais a procura e dela necessita, que é a nossa classe média. Como as coisas estão, este estrato social da nossa população está a caminhar para uma situação insustentável no acesso à habitação, que sendo essencial, obriga a esforços acima do poder de compra, e pode levar a problemas sociais que ninguém deseja.

É, pois, fundamental que a tutela se preocupe com este problema de uma forma diferente do que até aqui, buscando e criando incentivos fiscais que promovam este investimento, disponibilizando solos estritamente afetos a este tipo de construção, e dotando as Câmaras Municipais de medidas que agilizem verdadeiramente a aprovação de projetos, de forma a garantir captação de investimento, de iniciativa privada, em volume suficiente para dotar o mercado de casas para quem delas precisa, e a preços suportáveis, o que no atual contexto não é possível. Ao fazê-lo estará a promover automaticamente alguma regulação de preços, e todos beneficiarão, inclusive o Estado, evitando-se uma correção em baixa dos preços e possíveis cenários de deflação do imobiliário, com os seus problemas associados.

Isto sem esquecer o próprio papel do Estado na construção e arrendamento próprio, para suprir outro tipo de estratos sociais que dele dependem, e onde a lacuna é enorme, por se tratar apenas de 2% dessa oferta, se compararmos com outros países europeus onde estes números andam normalmente nos dois dígitos. A par de uma aposta que também pode dar os seus frutos na “reinvenção” do setor cooperativo, que apesar de alguns defeitos, tão boas provas deu no passado, e tanto ajudou o país na prossecução do objetivo da Constituição quanto à habitação.

Por tudo o exposto, diria que o mercado imobiliário em Portugal, no atual contexto económico, está num ponto de inflexão, certamente, mas ninguém será, para já, capaz de prever o que se segue. As variáveis são muitas, a conjuntura nacional, que depende imenso da internacional, está num momento de expectativa, e esta pode ser fator dissuasor do investimento, motivo pelo qual todas as medidas que contribuam para um efeito catalisador deste se tornam prementes.

São tempos difíceis, poderão ser ainda piores, mas há sempre uma capacidade de resiliência no ser humano que contribuiu para ultrapassar com êxito os piores cenários. Vemos isso agora mesmo na Ucrânia, com um povo que vai perdendo tudo o que tinha, mas não a dignidade e resiliência para se manter de pé e continuar.

Será certamente o que acontecerá no nosso mercado imobiliário, aconteça o que acontecer, até porque como diz o ditado: a esperança é última coisa a perder.

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