Que consequências trazem a possibilidade de um único herdeiro iniciar a venda de um imóvel de herança indivisa sem o consenti mento dos restantes?
Até à partilha, os herdeiros de um património comum, adquirido por sucessão mortis causa, são titulares apenas de um direito sobre a herança, e não sobre bens concretos. Ainda assim, esta hipótese pode reduzir bloqueios frequentes, sobretudo quando existe discordância quanto ao valor dos ativos ou quando a unanimidade é impossível. Muitas vezes, um único herdeiro recusa assinar, o que paralisa a operação e conduz a litígios judiciais prolongados.
O prazo de dois anos de impasse para avançar com a venda será adequado?
Em termos gerais, parece um prazo razoável, mas pode revelar-se curto em situações concretas. Existem casos de herdeiros residentes no estrangeiro, designadamente nos EUA e no Canadá, em que é necessário comunicar o óbito ao consulado, obter certidões, proceder a traduções e concluir habilitações de herdeiros. Há ainda situações em que alguns herdeiros entretanto faleceram, tornando o processo mais complexo, ou casos em que existam menores ou maiores acompanhados. Nestes contextos, pode faltar tempo útil para assegurar o trato sucessivo hereditário e evitar decisões precipitadas ou injustas.
De que forma estas alterações podem contribuir para colocar mais imóveis no mercado?
A principal vantagem é disponibilizar um mecanismo mais rápido, evitando a morosidade do inventário judicial, que em muitos casos se prolonga por cinco ou mais anos. Ao destravar heranças bloqueadas durante longos períodos, permite-se que imóveis deixem de estar abandonados ou em degradação. Em diversas regiões, existem situações em que a maioria dos herdeiros concorda com a venda, mas um discorda, impedindo a concretização do negócio apesar de existirem interessados. Um regime mais expedito poderá, assim, aumentar a oferta de imóveis no mercado.
“Em diversas regiões, existem situações em que a maioria dos herdeiros concorda com a venda, mas um discorda, impedindo a concretização do negócio apesar de existirem interessados. Um regime mais expedito poderá, assim, aumentar a oferta de imóveis no mercado”
Há o risco de estas novas regras aumentarem o número de litígios judiciais entre herdeiros?
O risco existe, mas pode ser mitigado com critérios objetivos. O herdeiro deverá ter, em regra, duas opções: comprar o bem ou vendê-lo e receber a sua quota devidamente calculada. Para tal, seria útil recorrer a avaliações por peritos independentes credenciados, em bolsa própria, com perícia singular e eventual reclamação. Após fixação do valor de mercado, o imóvel poderá ser vendido por mecanismos transparentes, como leilões eletrónicos, tornando o preço o elemento decisivo. A medida poderá necessitar de ajustes, mas constitui um ponto de partida relevante.
Que cuidados devem os herdeiros ter para se prepararem para este regime legal?
Devem manter as heranças devidamente identificadas e indivisas, com as habilitações de herdeiros em ordem, organizar a situação cadastral, matricial e predial dos imóveis, e evitar celebrar contratos de mediação imobiliária ou promessas de compra e venda sem a assinatura de todos os herdeiros, ou sem condicionar o contrato definitivo à necessária autorização judicial. É igualmente importante obter uma avaliação sólida do imóvel por um técnico credenciado. Por fim, quem exerça funções de cabeça de casal de facto deve prestar contas anuais aos restantes herdeiros, com registo de receitas e despesas.
