Que impacto terá o Simplex Urbanístico no aumento do acesso à habitação?
O Simplex Urbanístico, ao obrigar um conjunto de operações urbanísticas a comunicação prévia, que no passado estavam sujeitas a licenciamento, e também ao alargar o leque de operações isentas de controlo prévio, permitirá, sem dúvida, que os promotores / investidores possam avançar com mais celeridade na construção e colocação de casas no mercado e não fiquem amarrados a processos, muitas vezes, intermináveis.
A redução dos casos de licenciamento que consequências traz para os técnicos e para o promotor?
O alargamento das operações urbanísticas sujeitas a comunicação prévia ou isentas de controlo prévio e o fim da opção pelo licenciamento implicam, necessariamente, uma maior responsabilização dos promotores e dos
técnicos dos projetos, que deixam de ter o conforto da aprovação expressa do projeto, pela câmara. A experiência revelou-nos que os promotores, muitas vezes, optavam pelo licenciamento, em lugar da comunicação prévia, apesar de mais burocrático e moroso, em troca da segurança de terem o “carimbo” da câmara.
Esta opção explica-se, em larga medida, pelo facto de os planos, principalmente os PDM’s, serem de interpretação difícil, por não conterem regras claras e objetivas, o que é gerador de insegurança jurídica.
O problema não está no Simplex. A redação dos regulamentos é que deve ser melhorada.
Que análise faz dos novos prazos?
Os prazos de decisão antes do Simplex não eram realistas (30 ou 45 dias, dependendo do tipo de operação urbanística). Por isso, eram incumpridos. Com o Simplex, os prazos passam a ser de 120, 150 ou 200 dias em função do tipo de operação urbanística e da área bruta de construção. Contam-se da data da submissão do pedido pelo requerente e não, como até aqui, de momentos intermédios do procedimento, como a partir da data da receção do último dos pareceres solicitados, o que tornava o controlo dos prazos tarefa quase impossível. Com o Simplex, na falta de decisão no prazo legal, há deferimento tácito e o promotor pode avançar com a obra.
Que impacto terá a Plataforma Eletrónica dos Procedimentos?
Será uma mais-valia porque permitirá uma padronização dos procedimentos, que passarão a ser iguais em todos os municípios, eliminando a proliferação de práticas pelo país fora e as diferentes velocidades dos municípios.
Aumenta o risco para quem compra um imóvel com a eliminação da obrigação de apresentar a autorização de utilização?
É eliminada a autorização de utilização, na sequência de obras sujeitas a controlo prévio e daí ser eliminada a formalidade da sua exibição na celebração de contratos de compra e venda. Agora, quem adquire um imóvel deixa de ter a segurança que lhe era oferecida pela autorização de utilização de que o imóvel era legal e idóneo para determinado fim. No entanto, tal já sucedia com os imóveis anteriores a 1951, não sendo também raros os casos de imóveis com autorização de utilização e obras ilegais incorporadas a posteriori. O que esta alteração implica é um maior cuidado de quem compra e dos bancos que emprestam com garantias hipotecárias, que deverão fazer sempre as suas due diligence.
O Simplex Urbanístico é suficiente para impulsionar o setor da construção?
O diploma necessita de ser retificado, porque contém inúmeros lapsos, e de afinação em algumas das soluções adotadas, aproveitando o amplo debate que tem sido realizado após a sua publicação. No entanto, é de enaltecer a clara mudança de paradigma que traz, constituindo uma boa oportunidade para estimular os setores imobiliário e da construção se for encarado com responsabilidade e empenho por parte dos promotores e das câmaras.
