“Na construção especulativa, a localização é o mais importante”

A VGP Parks está há 22 anos presente no mercado europeu. Nascida como empresa de construção civil, rapidamente se especializou em construção e arrendamento de parques industriais e logísticos de alta qualidade. José Ferreira, country manager da empresa em Portugal, explicou o porquê da recente aposta no país e as características que fazem dos seus ativos um investimento seguro.

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José Ferreira, Portugal country manager

Quem é a VGP?

A VGP é um promotor e investidor pan-europeu exclusivamente dedicado ao mercado logístico e industrial. A VGP identifica localizações onde desenvolve, com a ajuda de parceiros locais, as suas unidades prontas ao arrendamento. Atualmente é um dos principais players europeus e conta à data com 72 parques desenvolvidos/em construção. Já em 12 países, a VGP apresenta como estratégia a construção de unidades em modo especulativo mas também, tendo por base a sua vasta experiência e nos mais de 260 clientes, projetos em BTS (build-tosuit; turn-key solutions).

Porque se especializou a VGP em parques industriais?

Em 1998, quando a VGP foi constituída, na República Checa, o país atravessava uma fase de forte industrialização e o Jan Van Geet, CEO da VGP, apercebeu-se da necessidade por parques industriais que surgiu no mercado. Já mais tarde, entrámos no mercado da logística, fruto também de nova demanda. Aliada às necessidades, já existia a procura destas unidades em modelo de arrendamento, situação que moldou a VGP àquilo que é hoje.

Como se define uma “boa localização”?

Ao fim dos vários anos dentro do mercado, conseguimos perceber que as cidades são para as pessoas. Para a VGP, os parques logísticos e industriais não se devem localizar no interior das cidades e, por isso, não adquirimos terrenos nessas localizações. É fundamental para nós que o acesso ao parque não se faça cruzando zonas residenciais. Sendo a localização um fator preponderante para a VGP, o terreno deve estar perto o suficiente mas não perto demais. Isto é, perto o suficiente da cidade para que a unidade sirva os interesses dos nossos clientes, mas afastado a fim de evitar que a mesma acabe por ficar envolvida por zonas residenciais, ao fim de alguns anos. Os acessos devem ainda ser preferencialmente diretos às autoestradas e vias rápidas, para evitar um aglomerado de trânsito. É assim imprescindível pensar a localização e evitar projetos cujas localizações possam vir a ficar desatualizadas e/ou sem acessos. O ativo é extremamente importante para a VGP e pretendemos tê-lo arrendável o máximo de tempo possível. Sendo a principal estratégia da VGP a construção das suas unidades especulativamente, ou seja, sem a existência de pré-contratos, a localização é, assim, ainda mais importante.

Como caracteriza o vosso tipo de parques?

O aliar dos nossos 22 anos de existência com os mais de 200 clientes que possuímos permitiram-nos aprimorar o nosso modelo de parque. Queremos um parque flexível e estandarizado, que permita rapidamente passar de uma unidade logística para uma unidade industrial e vice-versa. Para tal, toda a unidade deve ser pensada para esse fim e sem excessos. Aquilo que a VGP procura oferecer aos seus arrendatários é aquilo que o cliente realmente necessita para a sua atividade a nível de estrutura, disposição e equipamentos. São estas características, nas quais a estandarização já considera a grande maioria das necessidades dos possíveis arrendatários, que nos permitem ter à data de hoje, e mesmo em tempo de pandemia, uma taxa de ocupação de 99%. Além desta procura pela versatilidade, a VGP constrói com foco na qualidade, a fim de garantir uma redução dos custos de manutenção e um aumento do tempo de vida útil da unidade.. Atualmente, apostamos em alturas de pé direito interior na ordem dos 12 metros (para uma maior armazenagem, permitir a colocação de sistemas automáticos e/ou pontes rolantes), planimetria e tensão de pavimento, tensão de pavimento interior elevada, sprinklers e classificação Very Good na certificação BREEAM.

Como definiria o mercado português no que respeita ao vosso setor?

Apesar dos esforços feitos nos últimos anos para alterar a “posição” dos portos marítimos de Portugal na Europa, Portugal continua a ser um país periférico e as oportunidades para as empresas dependem essencialmente do mercado.

Portugal tem também, de certo modo intrínseco, a cultura de propriedade, cultura que nos últimos 20 anos levou à construção de várias unidades pensadas para um tipo específico de empresa mas que, nos dias de hoje, não servem para indústria nem para logística, sendo um ónus sobre os terrenos e um impedimento à sua aquisição. Nos principais mercados europeus, como França, Alemanha, Holanda e Espanha, o arrendamento deste tipo de unidades semelhantes à VGP é uma realidade há muitos anos, a oferta deste tipo de unidades é elevada e o número de players concorrentes à VGP em alguns países superior à dezena!

No entanto, Portugal tem o seu potencial.

Apesar da periferia, as empresas nascem e proliferam, conseguindo penetrar com os seus serviços/produtos no mercado europeu, mesmo com a distância que nos caracteriza. Já a cultura da propriedade, por sua vez, tem vindo a diminuir, fruto da mudança das gerações no comando das empresas e da aplicação das verbas anteriormente destinadas à construção na modernização e automatização. Se, a estes dois fatores, adicionarmos a pouca oferta de unidades destinadas ao arrendamento como as da VGP, então Portugal é sem sombra de dúvidas uma excelente oportunidade.

Portugal foi o décimo segundo país onde chegamos e, tal como nos anteriores, há um período de resistência e de adaptação, assim como um conjunto de barreiras que, com o tempo, conseguiremos ultrapassar!

Que parques têm já em Portugal?

Neste momento temos o projeto de VGP Park Santa Maria da Feira em construção. Com data de início dos trabalhos agendada para março e, entretanto, suspensa pela pandemia, o projeto encontra-se com os movimentos de terras concluídos e aguarda decisão interna quanto à data para o retomar da construção. Trata-se de uma unidade com 30 mil metros quadrados, que poderá ser dividida até um máximo de sete frações. Temos ainda dois novos projetos na zona de Lisboa, os quais contamos anunciar a sua adição ao portefólio da VGP ainda durante este ano.

Quais são os objetivos para os próximos tempos?

A nível de projetos, a VGP pretende assegurar, durante os próximos dois anos, seis localizações/projetos entre as áreas metropolitanas do Porto e de Lisboa, antes de avançarmos para outras cidades. No entanto, e como investidor, estamos já a identificar localizações fora destas duas áreas principais, com a intenção de desenvolver projetos BTS para os nossos clientes. Como estratégia, pretendemos retomar o mais breve possível a construção especulativa, que suspendemos devido à pandemia do coronavírus.

www.vgpparks.eu

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