Depois de publicado o “Simplex Urbanístico” e após uma primeira interpretação possível, vamos analisar os prós e os contras (que também existem).
Regra geral, o Simplex trouxe notícias animadoras para o sector imobiliário, tendo sido um diploma de vários prós. Na verdade e não tendo sido um diploma unanime entre todos os stakeholders, diria que foi quase na sua globalidade muito consentâneo. Continuar como estamos não era a solução e era mesmo inadmissível nada fazer, pelo que encaro este Simplex como um primeiro passo, importante e necessário, na luta contra um dos maiores cancros da nossa economia e diria mesmo da nossa democracia, a burocracia. Levanta-se a dúvida de saber se não terá ido longe de mais em alguns casos.
Indo ao detalhe. Será, nomeadamente, que o fim do alvará de construção e a utilização preferencial do mecanismo de comunicação prévia não poderão causar dificuldades aos promotores imobiliários junto dos investidores, dos bancos e das seguradoras?
A verdade é que num cenário em que o único documento exigível são os próprios comprovativos das taxas pagas ou até mesmo as comunicações prévias, resta perceber como é que aquelas entidades irão lidar com esta garantia que – ainda que proporcione uma positiva celeridade no processo construtivo – exija, para o alcançar, que se enfraqueçam as garantias e a segurança jurídica dos players de mercado.
No final de contas, importa perceber se existe sequer alguma garantia. Isto porque, podemos estar perante a solução de um problema, através da criação de um outro. Ou seja, alterando-se a causa, mas não o efeito.
É certo que a celeridade influenciará positivamente a construção e o abaixamento dos preços das casas, mas é certo que a falta de segurança também (mas no sentido oposto). A desburocratização é imperativa, mas qualquer que seja o mecanismo utilizado, não deve pôr em causa a segurança do investimento.
Se a burocratização é inimiga do promotor ou do construtor imobiliário, a insegurança e o risco também o são.
Assim, se o objetivo passa por construir mais habitação e incentivar os promotores imobiliários a fazê-lo, é premente desburocratizar, sim, mas nunca comprometendo a segurança jurídica inerente a essa desburocratização.
Desta feita, deixando os profissionais de ter uma validação por parte da câmara municipal da conformidade da obra com o projeto e do próprio projeto com a lei, é certo que o risco recairá – na sua totalidade – sob o promotor imobiliário. O que fará com que o mesmo pensará duas vezes antes de iniciar qualquer projeto que seja em território nacional.
Infelizmente, tal como se costuma dizer: se “tempo é dinheiro” e nós já arcávamos com as consequências inerentes à burocracia camarária, o risco também o é. Ou seja, estamos a falar de um custo que, eventualmente e provavelmente, nem todos os atuais promotores imobiliários estarão dispostos a correr.
Ou seja, se deixámos de ter uma validação por parte da câmara municipal da conformidade do projeto com as normas legais, este risco urbanístico, que antes era partilhado entre a câmara municipal e o promotor, a verdade é que ele fica agora totalmente do lado do promotor (ainda que de forma solidária com o projetista responsável é certo).
Ora, tudo isto é ainda mais difícil de explicar a um investidor (ainda para mais, estrangeiro), ou mesmo a um banco financiador. Isto porque, serão penosas as consequências de um projeto que se inicia sem licença que, por qualquer motivo, acabe por ser embargado, penalizando severamente quem correu o risco de investir nesse projecto.
De facto, precisamos construir mais, trazer mais oferta de casas, nomeadamente acessíveis, ao mercado, e este primeiro passo, que aliás nasce da Carta Nacional da Habitação criada por este Governo, é um bom primeiro passo. Fica, porém, a dúvida de saber se não terá sido um “passo maior que a perna”. Desburocratizar sim, mas não a todo o custo. Não existirá forma de acabar com a burocracia sem que isso acarrete insegurança, que gira riscos acrescidos e por isso, afinal, mais custos?
