“Os atrasos no licenciamento e a carga fiscal são os principais responsáveis pelo aumento do preço final do imóvel”

A RE Capital é uma empresa pan-europeia dedicada ao investimento, desenvolvimento e gestão de imobiliário, que já concretizou, até ao momento, mais de três dezenas de negócios em países como Suíça, Portugal e Reino Unido. John Neto Valente é o diretor desta empresa em Portugal e, nesta entrevista, destaca os principais motivos que podem estar a causar maior dificuldade aos portugueses no que respeita à aquisição de imóveis.

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São uma empresa pan-europeia, que se dedica ao investimento, desenvolvimento e gestão de soluções imobiliárias. Como se caracterizam, bem como à vossa posição junto dos investidores, vossos clientes e parceiros?

A RE Capital é uma plataforma independente de investimento e desenvolvimento imobiliário end-to-end. Temos equipas altamente qualificadas em todas as jurisdições onde atuamos (atualmente Suíça, Reino Unido e Portugal), que trabalham em conjunto nas várias fases do produto imobiliário, desde a originação e estruturação até ao desenvolvimento e gestão dos ativos e, por fim, a sua venda. Devido ao nosso ADN empreendedor e “hands-on” em tudo o
que fazemos, bem como à nossa política de coinvestimento, temos conseguido entregar retornos acima do esperado aos nossos investidores, entregar produtos de qualidade aos nossos clientes e ter relações exemplares com os nossos parceiros e stakeholders.

Quais os critérios que um projeto deve cumprir para poder ser considerado para vosso investimento?

Somos investidores “Value-Add”. Como tal, gostamos de ativos que precisem de reabilitação/obras profundas ou de terrenos para desenvolvermos projetos de raiz (“Greenfield” ou “Brownfield”). Somos agnósticos em termos de classe de ativos, sendo que
temos muita experiência em escritórios, logística/industrial e residencial. Em Portugal temos
feito maioritariamente residencial premium (porque era onde conseguíamos obter melhores retornos até ao dia de hoje) e vamos continuar a fazê-lo, mas também estamos muito atentos e com muita vontade de fazer residencial para a classe média e escritórios de grande qualidade (como fazemos no Reino Unido).

Villas Lobo, no Algarve

Foi em abril deste ano que a RE Capital concluiu o primeiro projeto imobiliário residencial realizado em Portugal. Que negócio foi este? Desde então, que outros projetos em Portugal existem e que possam divulgar?

O negócio a que se refere (AAA23 – António Augusto Aguiar 23), foi o nosso primeiro projeto de desenvolvimento residencial concluído em Portugal, no qual temos muito orgulho, pois ganhou o Prémio de Reabilitação Urbana recentemente. Mas a nossa presença e aposta em Portugal é evidente: atualmente temos oito projetos que rondam 600 milhões de euros, sendo que temos a ambição de ultrapassar os mil milhões de euros nos próximos 12
meses. Estamos presentes em Lisboa, Comporta/Melides e Algarve, sendo que vamos reforçar a presença na Grande Lisboa no futuro próximo.

De acordo com o Banco de Portugal, “a subida de juros vai travar o acesso dos portugueses à compra de casa. Os estrangeiros, a falta de construção e a inflação devem fazer com que tão cedo não haja correção” deste facto. Como analisa a RE Capital o mercado imobiliário em Portugal, particularmente nos segmentos em que trabalham?

Para os projetos em pipeline, a combinação dos fatores que mencionou terá uma consequência grande: vai haver atrasos em alguns projetos de alguns promotores que estavam pensados para a classe média, pois na conjuntura atual é inviável começar a construir nos próximos meses para uma classe que é muito sensível ao preço; para os projetos em pipeline para o segmento premium/luxo, prevemos que os preços continuem a aumentar em reflexo do aumento dos custos, mas não vemos grande impacto na capacidade de venda dos projetos. Mas deixe-me aproveitar a sua pergunta para dizer o seguinte: falou nos estrangeiros, falta de construção e inflação; contudo, o que trava verdadeiramente o acesso dos portugueses à compra de casa são os excessivos atrasos no licenciamento dos projetos e a enorme carga fiscal que existe. Posso-lhe garantir que estes dois pontos que acabei de mencionar têm bastante mais impacto no preço final de uma casa do que o aumento dos custos de construção e inflação. Quanto ao mercado imobiliário em Portugal, continuamos confiantes que se irá manter robusto, principalmente no setor premium/luxo, pois a procura continua a ser enorme.

Tendo em conta a conjuntura muito particular que o mundo atravessa, com a Europa em primeiro plano relativamente à inação e à guerra, Portugal pode ser um mercado particularmente atrativo nesta altura? O que é necessário fazer para garantir essa atração?

Penso que é óbvio a atratividade de Portugal, principalmente nesta altura. A segurança, a simpatia das pessoas, a qualidade de vida… mas é necessário tratar bem os estrangeiros que veem Portugal como um destino atrativo. Por vezes vejo pessoas a diabolizar a vinda dos estrangeiros e colocar neles a culpa pelo preço dos produtos imobiliários, mas essas mesmas pessoas esquecem-se dos empregos que os estrangeiros ajudam a criar, do consumo que
fazem na economia real, do facto de nos obrigar a criar melhores serviços e produtos de qualidade. Há muitos estrangeiros altamente qualificados e com recursos financeiros avultados que optam por viver em Portugal e isso é extremamente positivo para o país. Finalmente, algumas pessoas ainda tentam diabolizar o tratamento fiscal que é dado a alguns
estrangeiros, mas eu penso que o problema não está no nível dos impostos dos estrangeiros, mas sim no alto nível de impostos aplicado aos portugueses.

Quais os planos da RE Capital no que respeita ao investimento e presença em Portugal, no futuro?

Portugal é um mercado-chave para a RE Capital e pretendemos continuar a investir no país. Queremos continuar a investir em residencial (Build to Sell e/ou Build to Rent), respeitando as tendências atuais e aplicando critérios ESG (que fazem parte do nosso ADN desde sempre) e gostaríamos de fazer o nosso primeiro negócio de escritórios.

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