O Simplex Urbanístico veio simplificar os licenciamentos, pretendendo, com isso, as segurar um procedimento burocrático e administrativo mais eficiente no que respeita ao setor da Construção. Com estas medidas, parece-lhe que tal se vai concretizar?
Estas medidas de simplificação, nas quais cabe destacar, (i) a desburocratização dos licenciamentos, (ii) novos prazos para as autarquias decidirem sobre os pedidos de licenciamento urbanístico, (iii) novo deferimento
tácito para os licenciamentos, (iv) eliminação da autorização de utilização quando as obras estão sujeitas a controlo prévio, (v) reconversão de imóveis afetos a comércio para habitação, (vi) eliminação do alvará de licença de construção, visam acelerar o processo de construção e/ou reabilitação de imóveis bem como o processo de compra e venda de imóveis, para que o mercado fique menos saturado e torne a habitação mais
acessível a um conjunto alargado de cidadãos, mas subsistem dúvidas como será a nova legislação aplicada na prática pelos vários players do mercado imobiliário, nomeadamente promotores/construtores, banca, autarquias e consumidores. Desde logo, ao simplificar e desburocratizar os procedimentos, sentimos que os compradores dos imóveis ficarão bastante menos protegidos, pois as medidas do Simplex Urbanístico podem facilitar a venda de imóveis com problemas de licenciamento. Será expectável uma subida de casos de litigância neste particular, sendo muito importante que o particular se socorra do devido aconselhamento jurídico para evitar dissabores futuros.
As alterações nas regras do licenciamento de obras e na reclassificação dos solos vão fazer com que os custos com vários processos baixem. Isso pode contribuir verdadeiramente para uma diminuição do preço dos imóveis?
É simplista afirmar que se o procedimento de licenciamento urbanístico for mais rápido, juntamente com a reclassificação dos solos, existirá por inerência uma diminuição do preço dos imóveis em Portugal. Se, por exemplo, a procura de imóveis permanecer em alta, mesmo com a redução dos custos por parte do promotor, os preços podem não diminuir significativamente. O impacto direto no preço dos imóveis dependerá sempre da conjunção de uma séria de fatores relacionados e consequentes entre si, tais como custos dos materiais de construção e de mão de obra, taxas de juro do financiamento bancário do promotor/comprador e condições do mercado de trabalho.
A reclassificação dos solos vem facilitar a libertação de terrenos para construção nova? Que impacto isso pode vir a ter na construção de mais “habitação acessível”, por parte dos construtores e promotores imobiliários?
Nos termos da legislação aprovada, a reclassificação dos solos tem caráter excecional e tem de ser fundamentado, obrigando à celebração de um contrato de planeamento com a autarquia. A reclassificação dos solos será apenas admissível quando: i) Se destine à instalação de atividades de natureza industrial, de armazenagem ou logística e aos respetivos serviços de apoio, ou a portos secos e não se localize em áreas sensíveis, Reserva Ecológica Nacional ou Reserva Agrícola Nacional; ii) Se destine a habitação a custos controlados ou uso habitacional, desde que previsto na Estratégia Local da Habitação, ou Carta Municipal de
Habitação ou Bolsa de Habitação. Atendendo a estas condicionantes legais é de prever a construção de mais “habitação acessível”.
As autarquias passam a ter prazos mais definidos para tomar uma decisão relativamente aos pedidos de licenciamento. Caso esta decisão não cumpra os prazos, o projeto avança. Se o projeto avançar e estiver concluído, pode a autarquia, posteriormente, criar algum impedimento à finalização da obra e sua comercialização?
A fiscalização por parte das autarquias, prévia, durante ou após a execução da obra, é fundamental para assegurar a conformidade das operações urbanísticas com as disposições legais ou regulamentares aplicáveis. Em caso de desconformidade das obras com o quadro legal, as autarquias poderão aplicar coimas, ordenar a
reposição da legalidade do que está desconforme ao promotor/construtor, através de processos de contraordenação e de ações judiciais, que irão impedir a finalização da obra e/ou a comercialização do imóvel.
