O fim da obrigatoriedade de licenciamento vai levar a que os projetos de construção possam evoluir mais rapidamente. Como pode isso representar mais riscos jurídicos para os envolvidos?
Os riscos existentes não são novos e na essência serão os mesmos que já existiam. Já existiam falsificações de documentos, áreas erradas, desenhos feitos à medida, loteamentos sem as obras de urbanização concluídas e
tudo o que se possa imaginar. A fiscalização prévia, no licenciamento, também não se mostrou capaz de eliminar todos os riscos, pelo que o agravamento de coimas e as penas a aplicar aos prevaricadores devem ser
equacionadas de forma a desincentivá-los.
Quais as medidas que lhe parecem mais passíveis de suscitar dúvidas ou problemas legais, pelo menos durante o início da sua entrada em vigor?
Estas alterações têm alguns riscos de implementação e sobretudo, como o próprio decreto-lei 10/2023 reconhece, exigem da Administração e dos seus agentes uma alteração de comportamento radical que vai obrigar a formação. A discricionariedade que sempre existiu na apreciação dos projetos e na interpretação dos Planos de Urbanização vai continuar e os Tribunais vão ser chamados a delimitar os campos de fiscalização das
Câmaras Municipais, sobretudo pela tendência que vai continuar a existir de fiscalizar o mérito e a conveniência dos projetos em si.
Que vantagens representa para os promotores e construtores o facto de os municípios terem prazos bem definidos para autorizar o início da obra, sendo que, se não os cumprirem, entra em vigor a figura do deferimento tácito?
A contagem de prazos e o deferimento tácito parece-me ser um ponto positivo, no sentido em que vai obrigar a que o técnico da Câmara cumpra melhor os prazos. Mas este deferimento tácito tem de ser bem entendido,
sob pena de poder gerar ilegalidades na aprovação de construções que o não deveriam ser. Aqui, a solução é a fiscalização à posteriori e a suspensão da obra. Uma palavra de aplauso para a possibilidade de delegação do poder de apreciação urbanística num técnico do município. Com efeito, já eram eles que apreciavam e o político apenas assinava. Também a criação de uma plataforma informática para controlar a entrada e o desenrolar do procedimento se pode revelar muito útil… A dispensa de emissão de licença de construção significa uma poupança de pelo menos um mês no licenciamento. E a dispensa de licença de utilização para a escritura foi um passo decisivo, sabendo-se que em muitas Câmaras se levantavam obstáculos imensos à emissão do documento de dispensa de licença, mesmo em construções muito antigas. Mesmo a ficha técnica não adiantava nada à solidez do negócio; no entanto pensamos que devia continuar a ser obrigatório o seu depósito na Câmara para controlo futuro dos materiais utilizados.
As medidas que entraram em vigor no início de março são desenhadas para conseguir um aumento do número de imóveis no mercado. Juridicamente, são efetivamente medidas passíveis de conseguir isso?
O aumento de casas disponíveis no mercado exige um conjunto de medidas de política pública de habitação que não se limitam ao licenciamento. Esta Lei vai no bom sentido, no que respeita ao licenciamento ou dispensa do mesmo, mas é ainda necessário intervir na disponibilização de solos para construir, por forma a fazer baixar os preços, sobretudo nas cidades, onde a procura aumenta e a escassez de solos urbanizáveis inflaciona muito o valor de mercado dos mesmos. Tem de haver uma oferta pública de habitação a preços controlados, sendo que o
Estado tem os meios. Tem casas e terrenos abandonados de que é proprietário e que devem ser postos no mercado. Tem possibilidades de tributar terrenos e prédios devolutos, que existem em muitos locais e estão
abandonados e tem de criar financiamento mais barato à construção e compra de casa. As Cooperativas devem voltar ao mercado. Só um conjunto de medidas direcionadas no sentido de diminuir a escassez de casas é que pode fazer baixar os preços.
